"재개발 옆이면 무조건 오른다?" 빌라 투자자들이 놓치는 위험 신호

[서울=뉴시스]김성은 인턴 기자 = 서울 집값 상승세가 이어지는 가운데 재개발 기대감만으로 빌라 투자에 나서는 것은 위험하다는 부동산 전문가의 경고가 나왔다.

구독자 272만 명을 보유한 유튜브 채널 ‘김작가TV’는 지난 15일 공개한 영상에서 최근 부동산 시장 흐름과 재개발 투자 전략, 갭투자 등에 대한 분석을 다뤘다.

채널에 출연한 송희구 작가는 재개발 기대감만으로 빌라를 매수하는 것은 위험하다고 강조했다. 그는 "재개발 구역 바로 옆이라고 해서 인접 지역까지 개발되는 것은 아니다"라며 "옆 구역이 재개발된다고 바로 옆도 될 것이라는 믿음은 갖지 않는 것이 좋다"고 말했다.

이어 재개발 투자를 고려할 경우 가장 중요한 기준으로 '조합설립인가 여부'를 꼽았다. 단순히 "재개발이 될 것"이라는 기대감만으로 매수할 경우 장기간 자금이 묶일 수 있다는 설명이다. 특히 신축 빌라가 많은 지역은 기존 소유주들이 사업에 동의하지 않을 가능성이 높아 재개발 추진이 쉽지 않다고 덧붙였다.

송 작가는 갭투자에 대한 부정적인 시각도 바뀔 필요가 있다고 주장했다. 그는 "갭투자는 전세를 공급하는 역할도 하는 만큼 무조건 잘못된 방식은 아니다"라며 "일부 과도한 투자 사례 때문에 정상적인 1주택자의 갭투자까지 부정적으로 평가받고 있다"고 말했다.

최근 전세 매물 감소와 월세 전환 현상에 대해서는 토지거래허가구역 등 규제의 영향이 크다고 분석했다. 그는 "규제가 매매 수요를 억제하는 효과는 있지만 동시에 전세 공급도 줄이는 부작용이 있다"며 "전세 물량 부족으로 월세 비중이 커지는 구조가 이어지고 있다"고 설명했다.

서울 부동산 공급 부족 문제도 장기화할 것으로 내다봤다. 공사비 상승과 재건축·재개발 비용 증가, 각종 규제가 맞물리면서 신규 공급 확대가 쉽지 않다는 이유에서다. 송 작가는 "향후 5~10년간 공급 부족이 쉽게 해결되기는 어렵다"며 "재건축·재개발은 시간이 지날수록 비용 부담이 커지는 만큼 사업 속도를 높이는 것이 중요하다"고 말했다.

이어 집값 조정 가능성에 대해서는 전국적인 과열이나 경기 침체 등 뚜렷한 계기가 필요하다고 분석했다. 그는 "위기는 항상 갑작스럽게 찾아온다"며 "시장이 지나치게 낙관론에 빠져 있을 때 작은 변수 하나가 큰 조정으로 이어질 수 있다"고 경고했다.